108 AGENCY predstavuje prvé vydanie developerského reportu. Developeri sú najviac aktívni v okolí Ostravy
Priemyselný sektor potvrdil stabilitu v kríze
Cez všetky negatívne dopady pandémie ukázal priemyselný sektor svoju odolnosť, stabilitu a budúci potenciál. Dôkazom sú početné akvizície realizované na tuzemskom trhu aj vstup nových developerov. Česká republika sa v roku 2020 navyše stala krajinou s najekologickejšou priemyselnou budovou zásluhou projektu Panattoni Park Cheb South. „Záujem o ekologicky šetrné sklady aj parky rastie zo strán developerov i nájomcov, a možno tak očakávať rozvoj tohto trendu aj v ďalších rokoch,“ hovorí Michal Bílý, analytik realitno-poradenskej spoločnosti 108 AGENCY.
V roku 2020 sa uskutočnilo celkovo 218 transakcií moderných priemyselných priestorov, pričom priemerná veľkosť jedného prenájmu predstavovala 3.490 m2. O najväčšiu transakciu z pohľadu m2 sa postarala logistická spoločnosť Loxxess, ktorá si v CTParku Bor prenajala 66.294 m2 industriálnych plôch. Hrubý dopyt (vrátane obnovených zmlúv) presiahol 1.345.000 m2 a je porovnateľný s predchádzajúcimi rokmi.
CTP vlastní takmer 30 % priemyselných nehnuteľností na českom trhu
K decembru 2020 mala najväčší podiel na trhu z hľadiska vlastníctva dokončených priestorov spoločnosť CTP, nasledovaná developermi P3 a Prologis. Dohromady vlastnia tieto tri spoločnosti viac ako 56 % všetkých dostupných prémiových priemyselných priestorov na prenájom. Z pohľadu regiónov má v Stredočeskom kraji vrátane Prahy najväčší podiel Prologis, ktorý vlastní v okrese Praha-východ 586.000 m2 a Praha-západ 372.000 m2, nasledovaný P3 a CTP. V Plzenskom, Ústeckom, Juhomoravskom, Moravskosliezskom a Olomouckom kraji vlastní najväčší podiel všetkých moderných priemyselných plôch na prenájom developer CTP. V Královohradeckom kraji je to naopak s výraznou prevahou P3.
Najviac sa bude stavať v Plzenskom a Moravskosliezskom kraji
Takmer 3,5 mil. m2 priemyselnej plochy určenej na prenajímanie sa nachádza v Stredočeskom kraji, čo je v regionálnom pohľade najväčší objem. V budúcej plánovanej výstavbe však vedie Plzenský a Žilinský kraj, kde by dohromady mohlo vzniknúť takmer 1,7 mil. m2 nových industriálnych priestorov. „Popularita Moravskosliezskeho kraja u developerov rastie. Stále viac ich plánuje realizovať novú výstavbu v okolí Ostravy. Štyri aktuálne oznámené projekty po dokončení ponúknu viac ako 570.000 m2 priestorov triedy „A“ na prenájom. Jedná sa o Ostrava Airport Multimodal Park, GLP Park Ostrava Hrušov, P3 Ostrava Central projekt a nedávno oznámený projekt Panattoni v Mošnove,“ vysvetľuje Jakub Holec, CEO spoločnosti 108 AGENCY.
Na trh plánuje uviesť viac ako 1,2 mil. m2 developer Panattoni, nasledovaný CTP a CPI. „Ak zrátame k dnešnému dňu všetky projekty, ktoré sa v tejto chvíli nachádzajú už vo výstavbe, alebo sa ich výstavba plánuje, mal by český priemyselný trh v budúcnosti dosiahnuť rozlohy takmer 14 mil. m2,“ dodáva Michal Bílý.
Najaktívnejším sektorom z hľadiska nových transakcií bola logistika a skladovanie
Hrubá realizovaná dopyt (vrátane obnovených zmlúv) presiahla v minulom roku 1.345.000 m2, čistá 815.000 m2. Podľa developerov dosiahol najvyššieho 30% podielu Prologis, nasledovaný 27 % spoločnosti CTP a P3 s 21 %. Takmer polovica transakcií prebehla v sektore logistiky/skladovania. Najväčší nájomnej transakcie v logistickom sektore boli uskutočnené v okresoch Tachov, Praha-východ a západ a Litoměřice.
Dopyt sa nesie v duchu predlžovaní zmlúv a veľkého záujmu o krátkodobé prenájmy
Rok 2020 možno charakterizovať ako rok krátkodobých prenájmov a predlžovania nájomných zmlúv. Tieto dve kategórie tvorili viac ako polovicu dopytu a smerovali predovšetkým do oblasti okolo hlavného mesta Prahy, Plzne a okolia diaľnic. „Stále viac spoločností si uvedomuje kvalitu svojich lokalít a snaží sa zaistiť si priestor pre svoj biznis na dlhšie obdobie v rozmedzí piatich až desiatich rokov dopredu,“ hovorí Jakub Holec.
Rekordne nízka neobsadenosť v Prahe a okolí
Z pohľadu bilancie medzi ponukou a dopytom je na tom najlepšie Plzeňský kraj, ktorý má aj napriek veľkej miere novo prichádzajúcich nájomcov stále dostatočné možnosti pre novú výstavbu. V Prahe alebo Brne sa situácia výrazne líši, lebo je tu dlhodobo nedostatok pripravených projektov pre ďalší rozvoj a prístup štátnej správy rozvoju neprispieva. Vo štvrtom kvartáli 2020 dosiahla neobsadenosť v okrese Praha-východ necelých 1,5 % a Praha-západ 1,1 %. Z pohľadu nájomcov je zaujímavá situácia v Moravskosliezskom kraji, kde ponuka vysoko prevyšuje dopyt. Ide tak o jeden z mála regiónov, u ktorých nepozorujeme rýchly rast nájomného vďaka množstvu konkurenčných developerských projektov.
Zdĺhavé povoľovacie procesy komplikujú novú výstavbu
Povoľovanie priemyselnej výstavby trvá v Českej republike rádovo niekoľko rokov. Okrem samotného zložitého povoľovacieho procesu je prekážkou často neochota miestnych samospráv podporovať tieto stavby a nezáujem obcí o rozvoj priemyselnej zóny vo svojom katastri. „Táto situácia by bola podľa nášho názoru výrazne lepšia v prípade spravodlivého rozdelenia daní do miestnych rozpočtov od firiem, ktoré v týchto priemyselných zónach vyrábajú alebo prevádzkujú svoje služby, ako je tomu napríklad v susednom Nemecku,“ hovorí Robert Sgariboldi, vedúci oddelenia priemyselných prenájmov v 108 AGENCY.