Rok 2023 bude náročný, ale prinesie pre trh nehnuteľností nové príležitosti

Kancelárie: nájomcovia zostávajú

Výnosová miera pre špičkové kancelárie v Európe by sa mala v roku 2023 zvýšiť o priemerných 30 bázických bodov, nárasty očakávame na všetkých európskych trhoch. Proti nárastu výnosových mier však pôsobí rast najvyššieho dosahovaného nájomného, ​​ktoré sa zvyšovalo v roku 2022 naprieč Európou. Rast nájomného by mal pokračovať aj v roku 2023, aj keď pomalším tempom. Najvyššie dosahované nájomné pre špičkové kancelárie v Prahe dosahuje na konci roka 2022 až 28 EUR/m2/mesiac.

Dopyt nájomcov naďalej pretrváva napriek zhoršujúcej sa ekonomickej situácii. Budúce mesiace však budú výzvou pre množstvo nájomcov vďaka kumulatívne stúpajúcim nákladom na prevádzku. Očakáva sa výrazný nárast ako poplatkov za služby, ako aj cien energií, ktoré výrazne ovplyvnia celkové náklady pre nájomcu.

Možno predpokladať, že na českom trhu v roku 2023 pribudne podnájmov nadbytočných priestorov a tiež prerokovanie existujúcich zmlúv v porovnaní s novými prenájmami a relokáciami, ktoré sa nájomcom veľmi výrazne predražujú. Drvivá väčšina nájomných zmlúv v kanceláriách má plnú valorizačnú doložku, preto v prípade eurových nájmov možno očakávať nárast do 10 % podľa HICP pre rok 2022, ešte vyšší potom v prípade korunových nájmov so zohľadnením inflácie podľa ČSÚ.

Priemyselné priestory: návrat k normálu

Zatiaľ čo nájomné v kanceláriách v Európe rástlo tento rok mierne, nájomné v segmente logistiky zaznamenalo nárasty významné, predovšetkým vo Veľkej Británii (+ 59 % v oblasti Londýn Heathrow) a strednej a východnej Európe v Poľsku (cez 30 %), v Českej republike (21 %) ). V budúcom roku už neočakávame tak výrazný nárast, skôr stabilizáciu nájomného. To aktuálne dosahuje na Slovensku pre top projekty v najlepších lokalitách až 6,70 EUR/m2/mesiac.

Vplyvom zhoršenej ekonomickej situácie možno predpokladať ochladenie dopytu v určitých segmentoch trhu. Firmy však budú viac tlačené do optimalizácie a zefektívňovania svojich prevádzok, čo môže priniesť príležitosti a dopyt po priestoroch. Neočakávame výrazný nárast neobsadenosti, ktorá sa v SR aktuálne pohybuje okolo 4,5 % a dopyt naďalej prevyšuje výstavbu nových priestorov.

Výnosová miera sa tento rok zvýšila najviac na najlikvidnejších trhoch vo Veľkej Británii, nasledované Francúzskom a Nemeckom. Na menších a menej likvidných trhoch boli nárasty výnosových mier miernejšie, a to kvôli zamrznutiu investičnej aktivity. Precenenie a ďalší posun výnosových mier sa očakáva aj v roku 2023. Podobne ako u kancelárií je posun v európskom priemere odhadovaný rádovo cca 30 bázických bodov.

Retail: retail parky odolávajú

Situácia na trhu retailových nehnuteľností je odlišná od kancelárií a skladov. Najvyššie dosahované nájomné tento rok klesalo vo Veľkej Británii, Francúzsku či Škandinávii a stagnovalo na nákupných triedach napríklad najväčších nemeckých miest. Podobný vzorec je podľa predikcií BNP Paribas Real Estate očakávaný aj v roku 2023. Keďže sektor retailu prešiel výraznejším precenením a zmenou preferencií investorov už v priebehu covidového obdobia 2020, súčasné a predpokladané nárasty výnosových mier nie sú už tak markantné. Aj v segmente retailových nehnuteľností sledujeme však veľmi rôznorodú výkonnosť podľa typu nehnuteľnosti. Veľmi atraktívnym investičným cieľom zostávajú retail parky.

ESG a vplyv na hodnotu nehnuteľností

Staršie nehnuteľnosti s očakávanými vyššími nákladmi na rekonštrukciu, zateplenie a zvýšenie energetickej účinnosti budú pociťovať silnejší tlak na zohľadnenie nižšej miery udržateľnosti a plnenie kritérií ESG v hodnote nehnuteľnosti. Naopak, odolnejšie voči cenovým výkyvom budú „prime“ a udržateľné nehnuteľnosti v dobrých lokalitách.