Trh priemyselných nehnuteľností naďalej posilňuje – zároveň však nastáva jeho veľká premena
„Trh je pod tlakom inflácie, úrokových sadzieb, rastúceho nájomného a zníženého dopytu nájomcov, ktorí ďalej riešia pokles dopytu svojich zákazníkov. To časom povedie k uvoľneniu časti dnes obsadených priestorov, čo bude príležitosť na expanziu pre väčšie firmy so stabilným zázemím. Naďalej je vo výstavbe vyše 1,1 mil. m2 nových plôch, ktoré by tiež mali prispieť k celkovému zlepšeniu situácie na trhu,“ glosuje výstupy kvartálnej analýzy Michal Biely, vedúci oddelenia prieskumu trhu 108 AGENCY.
Skutočnosť, že sa v dlhodobo rezistentnom odvetví logistiky a výroby niečo deje, dokazuje najsledovanejší údaj – čistý realizovaný dopyt. Ten medziročne aj medzikvartálne klesol, čo však veľmi ovplyvnili jarné obrie transakcie v Panattoni Parku v Chebe. Aj po tejto korekcii sa však dopyt prepadol oproti 2. štvrťroku o 56.000 m2. Čo nie je málo, ak sa vezme do úvahy fakt, že od júla do konca septembra bolo dokončené rekordné množstvo nových hál s celkovou kapacitou takmer 450.000 m2. Do konca roka to bude ďalších zhruba 236.000 m2. Vďaka aktivite developerov sa tak tento rok skončí s prírastkom bezmála 1 miliónov štvorcových metrov nových priemyselných plôch.
Miera neobsadenosti sa však stále pohybuje okolo 1 %, pričom celkový objem moderných nájomných priemyselných plôch presiahol 10,65 mil. m2. Je to dané hlavne tým, že väčšina rozsiahlejších projektov bola predprenajatá na prelome roka alebo na jar, ešte pred vypuknutím energetickej krízy a vojny na Ukrajine. Podľa 108 AGENCY je preto naďalej takmer nemožné nájsť väčšie voľné priestory na nasťahovanie do 6 mesiacov. Výnimkou sú snáď len Plzeňský a Moravskosliezsky kraj, kde sa teraz nachádza najviac neobsadených logistických alebo výrobných hál.
„Viditeľná je snaha developerov sústrediť sa na veľkých, stabilných nájomcov a využiť nedostatok disponibilných priestorov. Úplne mimo hry sú krátkodobé prenájmy – noví nájomcovia musia počítať s požiadavkami minimálne na päťročné, ideálne ale na sedem alebo desaťročné nájomné zmluvy, a to za čo najvyššie možné nájomné. Aspoň čiastkovou dobrou správou je, že v 3. štvrťroku sa jeho rast v Prahe zastavil a v ďalších regiónoch spomalil. Čo sa bohužiaľ netýka celkových nákladov, do ktorých sa v najväčšej miere premietajú predovšetkým skokové ceny energií,“ vysvetľuje Matěj Indra, vedúci oddelenia priemyselných a logistických nehnuteľností 108 AGENCY. Naplno sa podľa neho ukazuje konkurenčná výhoda šetrných priemyselných nehnuteľností s vyriešenými obnoviteľnými zdrojmi a ďalšími prevádzkovými úsporami.
Obozretnosť, ktorá je viditeľná napríklad u nehnuteľnostných investorov, sa odráža aj na správaní časti nájomcov v industriálnom segmente. Tí odkladajú rozšírenie či relokácie v očakávaní ochladenia trhu a zabezpečenia si lepších podmienok. Väčší, expandujúci hráči sa naopak – aj vplyvom absencie rozsiahlejších rozvojových plôch v blízkosti Prahy alebo Brna – snažia „predzásobiť“ aj za cenu vyššieho nájomného.
Ofenzívny prístup developerov čoraz viac preferujúcich prenájom čo najväčšej plochy na čo najdlhšiu dobu je spôsobený zvyšujúcimi sa úrokovými sadzbami bez ohľadu na to, či čerpajú developerské úvery v korunách alebo v eurách. Nehovoriac o pretrvávajúcich volatilných cenách stavebných prác a materiálu. Istota a bezpečnosť nájmu/investície sa skloňuje stále viac aj v súvislosti s očakávanou nestabilitou v budúcom roku.
Premenlivý vývoj celého trhu spojeného s logistikou a priemyselnou výrobou ešte umocňujú ďalšie faktory. Okrem neistoty na úrovni dopytu spotrebiteľov, ktorá sa týka e-commerce aj mnohých ďalších odvetví vrátane automobilového priemyslu, dopadá na firmy aj nedostupnosť pracovnej sily. To sa prepisuje, a do budúcnosti bude prepisovať ešte intenzívnejšie, do stratégií väčšiny veľkých poskytovateľov logistických služieb najmä na výber budúceho pôsobiska alebo lokalít pre extenziu.