V regióne širšej Prahy sú takmer vyčerpané priemyselné priestory na prenájom. Miera neobsadenosti tu klesla na historické minimum 0,55 %

Miera neobsadenosti klesla v širšom okolí Prahy pod hranicu 0,6 %

Miera neobsadenosti priemyselných priestorov v regióne širšej Prahy (tj. hlavné mesto Praha, Praha-východ a Praha-západ) klesla v prvom štvrťroku 2021 na svoje historické minimum 0,55 %. Hoci sa práve v tomto regióne nachádza okolo 3 mil. m2 priemyselných priestorov na prenájom a jedná sa tak o najvyššiu plochu z hľadiska jednotlivých regiónov Českej republiky. „V Prahe a širšom okolí začína byť situácia z hľadiska prenájmu priemyselných priestorov kritická aj vzhľadom na to, že nedochádza k plánovaniu nových projektov. Predpokladáme, že v časovom horizonte minimálne dvoch rokov tu vyrastú maximálne jednotky nových väčších priemyselných hál,“ hovorí Jakub Holec, CEO 108 AGENCY.

Priemyselné, obchodné aj logistické podniky sú pre českú ekonomiku aj spotrebiteľský trh kľúčové. Nedostatok priestorov pre rozvoj svojich aktivít teraz stavia firmy spoločne s ekonomickým efektom koronavírusu a výpadkami v globálnych dodávateľských reťazcoch mnohokrát do neľahkej pozície. Obdobná situácia s priemyselnými priestormi je aj v Brne. V moravskej metropole je ale situácia s výhľadom do budúcnosti pozitívnejšia, pretože je tu v pláne niekoľko nových projektov. Vo finálnej fáze príprav je expanzia CTP na Černovických terasách, expanzia Panattoni na brnianskom letisku alebo úplne nový projekt developera GLP v Holubiciach.

Rozvoju trhu s priemyselným developmentom by pritom značne pomohlo skrátenie lehôt na ich prípravu s ohľadom na povoľovacie procesy. „Povoľovanie priemyselnej výstavby trvá v súčasnosti niekoľko rokov a mnohokrát je to pre developera aktivita s neistým výsledkom. Nejde pri tom len o územné plánovanie, stavebné povolenie alebo zhodnotenie environmentálnej záťaže. Problémom je aj vyberanie plôch z pôdneho fondu a mnohokrát chýbajúca podpora zo strany miestnych samospráv. Do celého procesu tak vstupuje veľa strán, celý proces bobtná časovo, komplexnosťou aj rizikami a v porovnaní s okolitými štátmi v tomto ohľade jednoznačne prehrávame,“ dodáva Robert Sgariboldi, vedúci oddelenia priemyselných prenájmov v 108 AGENCY.

Cena aj dopyt po priemyselných priestoroch stále rastú

Pre trh priemyselných nehnuteľností je zdravá miera neobsadenosti okolo 5–6 %. Hodnoty pod 1 % sú v dlhšom časovom horizonte nezdravé a trh možno jednoznačne označiť za trh vlastníkov. Ceny prenájmov potom v kombinácii so silným dopytom pochopiteľne ďalej rastú. Toto si veľa nájomcov uvedomuje a teraz sa snaží zabezpečiť si priestory pre svoj biznis na dlhšie obdobie dopredu, pretože situácia na zlepšenie trhu z ich pohľadu je v nedohľadne. Existujúce nájomné zmluvy sa tak predlžujú o päť až desať rokov. So silným dopytom dochádza taktiež k rastu cien prenájmov v okolí veľkých miest. Napríklad v katastri Prahy sa spodná hranica výšky prenájmu pohybovala v prvom štvrťroku 2020 okolo 4 EUR/m2. Dnes už dosahuje hranicu 5 EUR/m2 a jedná sa tak o medziročný nárast cien prenájmu za m2 o 25 %. V lokalite s najvyšším dopytom a nedostatkom pozemkov pre ďalší rozvoj, tj. východná a juhovýchodná časť Prahy v okolí diaľnice D1, sa ceny pohybujú až okolo 6 EUR/m2.

Dochádza tak k ďalšiemu roztváraniu nožníc cien medzi žiadanými lokalitami v okolí Prahy a Brna a napríklad pohraničnými regiónmi, kde je stále dostatok pozemkov pre novú výstavbu, či už na „zelenej lúke“ alebo v brownfieldových lokalitách. „Napríklad na Ostravsku vďaka vysokej ponuke a konkurenčnému prostrediu pozorujeme mierny medzikvartálny pokles cien o 5–10 %. To môže prinútiť niektorých nájomcov k prehodnoteniu lokačnej stratégie predovšetkým pre prevádzky, ktoré zásobujú celú Českú republiku, prípadne región CEE a nie sú priamo viazané na Prahu alebo Brno,“ hovorí Michal Bílý, analytik 108 AGENCY. Príkladom môže byť napríklad nedávno oznámené sťahovanie centrálneho distribučného skladu spoločnosti Sportisimo z Rudnej pri Prahe do Ostravy-Hrušova, ktoré prebehne v rokoch 2022–2023.

Český trh priemyselných nehnuteľností za Q1 2021 v číslach

Celková plocha moderných priemyselných priestorov určených na prenájom v Českej republike dosiahla na konci prvého štvrťroka takmer 9,3 miliónov metrov štvorcových. Dokončené bolo iba 47.046 m2 prémiových priemyselných priestorov a jedná sa tak o výrazný pokles oproti predošlému štvrťroku aj medziročne v porovnaní s Q1 2020. Vo výstavbe bolo 465.088 m2. Pretrvávajúcim trendom je stále sa znižujúca miera neobsadenosti, ktorá v porovnaní s Q4 2020 klesla o 0,87 % na hodnotu 4,07 % a očakávame jej ďalší pokles. Nedostatok voľných priestorov ďalej súvisí s vysokým dopytom klientov. Hrubý realizovaný dopyt za prvý štvrťrok roku 2021 prekročil hranicu 800.000 m2, a presiahol tak napríklad hrubý realizovaný dopyt za celý rok 2011.